청약 문턱 낮아졌다, 빌라 보유자도 무주택 인정, 청약시장 규칙 개정, 무주택 기준 완화, 비아파트 소유자 청약 기회

오는 18일부터 수도권에서 전용면적 85㎡ 이하·공시가격 5억 원 이하의 빌라 한 채를 보유한 사람도 청약 시 무주택자로 인정받게 됩니다. 이는 지난 ‘8·8대책’의 후속 조치로, 정부가 청약 시장과 비아파트 거래 활성화를 목표로 한 규칙 개정입니다. 이번 개정안을 통해 빌라·다가구주택 보유자들도 청약 시장에 뛰어들 수 있게 되면서 주택 시장에 새로운 변화가 예고되고 있습니다.

그렇다면 이 개정안의 주요 내용과 시장에 미칠 영향, 그리고 주의해야 할 점에 대해 알아보겠습니다.

규칙 개정안의 주요 내용

1. 기존 무주택자 기준

기존 주택공급 규칙에 따르면, 수도권에서 전용면적 60㎡ 이하·공시가격 1억6000만 원 이하의 주택 보유자만 청약 시 무주택자로 인정되었습니다. 지방의 경우도 기준이 전용면적 60㎡ 이하·공시가격 1억 원 이하로 매우 제한적이었습니다.

2. 개정된 무주택자 기준

18일부터 개정안이 시행되면 다음과 같은 기준이 적용됩니다:

• 수도권: 전용면적 85㎡ 이하, 공시가격 5억 원 이하
• 지방: 전용면적 85㎡ 이하, 공시가격 3억 원 이하

이를 시세로 환산하면 수도권에서 약 7억~8억 원 정도의 빌라 한 채를 보유한 사람도 무주택자로 인정될 수 있다는 의미입니다.

3. 대상 주택 유형

무주택자 인정 대상에 포함되는 비아파트 주택 유형은 다음과 같습니다:

• 빌라(다세대 주택)
• 다가구 주택
• 연립주택
• 단독주택
• 도시형생활주택

개정안의 적용 시점과 유의사항

18일 이후 입주자 모집공고부터 적용

이번 개정안은 18일 이후 입주자 모집공고를 하는 아파트 단지부터 적용됩니다. 청약 신청 시점의 공시가격으로 무주택 여부가 판단되기 때문에, 입주 시점에 공시가격이 상승하더라도 당첨에 불이익은 없습니다.

보유 기간은 여전히 ‘유주택자’로 간주

다만 주의할 점은, 개정안으로 청약 시 무주택자로 인정되더라도 기존에 빌라나 기타 비아파트를 보유한 기간은 유주택 기간으로 간주된다는 점입니다. 즉, 상대적으로 빌라조차 없는 무주택자에 비해서는 청약점수에서 불리할 수 있습니다.

2주택자가 되면 세금 부과

청약을 통해 아파트를 분양받아 빌라와 아파트를 동시에 보유하게 되면 2주택자로 분류됩니다. 이 경우 다주택자로서 세금 부담이 발생할 수 있습니다. 따라서 청약 신청 전 세금 문제를 꼼꼼히 확인하는 것이 중요합니다.

정부의 기대: 비아파트 시장 활성화

정부는 이번 조치를 통해 빌라·다가구주택 등 비아파트 시장의 거래 활성화를 기대하고 있습니다. 아파트 중심의 청약 시장에서 상대적으로 소외되었던 비아파트 주택 소유자들도 청약 기회를 얻을 수 있기 때문에 거래가 일부 늘어날 수 있다는 분석입니다.

특히 수도권의 경우 아파트 가격이 높아 실수요자들이 빌라를 선택하는 경우가 많았지만, 청약에서 불이익을 받았던 것이 사실입니다. 이번 개정안은 이러한 실수요자들의 청약 참여를 독려하고, 무주택 인정 기준을 현실화한 의미가 있습니다.

시장 전문가의 전망

그러나 전문가들은 이번 개정안이 비아파트 시장을 단기간에 활성화시키기는 어려울 것으로 보고 있습니다.

1. 청약 점수 불리

• 비아파트 보유자의 청약 점수(무주택 기간)가 상대적으로 짧기 때문에 여전히 무주택 실수요자에게 불리할 수 있습니다.

2. 세금 부담 문제

• 청약을 통해 주택을 추가로 보유하게 되면 2주택자로 분류되어 양도소득세, 종합부동산세 등 세금 부담이 커집니다.

3. 수요자의 관망세

• 청약 조건이 완화되었더라도 실수요자들이 기존 보유 주택의 가치 하락과 세금 문제 등을 고려해 관망세를 유지할 가능성이 큽니다.

김제경 투미부동산컨설팅 소장은 “이번 조치는 비아파트 보유자들의 청약 진입 장벽을 낮춘 것에 의의가 있지만, 실질적으로 무주택 실수요자들과 경쟁할 경우 점수 면에서 불리할 수밖에 없다”고 분석했습니다.

무주택 기준 완화, 실수요자에게 유리할까?

정부의 이번 개정안은 무주택자의 기준을 확장해 실수요자에게 청약 참여 기회를 넓혔다는 점에서 긍정적입니다. 특히 수도권 빌라 소유자들에게 청약의 문턱을 낮추어 주택 마련의 기회를 제공한 것은 주목할 만합니다.

하지만 여전히 청약 시장은 무주택 실수요자와의 경쟁이 치열하며, 비아파트 보유자들에게는 세금 부담과 점수 불리함이 변수로 작용할 가능성이 큽니다.

정책의 효과와 주의사항

이번 ‘주택공급에 관한 규칙’ 개정안은 비아파트 소유자도 청약에 도전할 수 있도록 문을 열어주었다는 점에서 의의가 있습니다. 그러나 청약점수와 세금 문제는 여전히 해결해야 할 숙제로 남아있습니다.

실수요자들은 이번 정책을 활용할 때 다음과 같은 점을 주의해야 합니다:

1. 청약점수 계산 및 무주택 기간 확인
2. 2주택 보유 시 발생하는 세금 부담 분석
3. 입주자 모집공고 시점의 공시가격 확인

이번 개정안이 비아파트 시장의 거래 활성화와 주택 실수요자들의 내 집 마련에 긍정적인 역할을 할 수 있을지 지켜볼 필요가 있습니다. 주택 시장의 변화를 예의주시하면서 현명한 선택을 준비하시기 바랍니다.

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